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Zu den Schönheitsreparaturen gehören nach § 28 Abs. 4 Satz 3 der II: Berechnungsverordnung „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren.“ Diese gesetzliche Definition gilt unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum. Zur Bestimmung des Umfangs der Schönheitsreparaturen wird die Definition jedoch auch bei preisfreien Wohnraum und Gewerberaummietverhältnissen zugrunde gelegt.
Der für Gewerbemietrecht zuständige 12. Zivilsenat des BGH hat sich nun mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Grundreinigung eines vom Vermieter einer Gewerbemietfläche zur Verfügung gestellten Teppichbodens ebenfalls zu den geschuldeten Schönheitsreparaturen gehört (BGH, Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 15/07).
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter eine ca. 4.000 m² große Gewerbeeinheit gemietet, die der Vermieter mit Teppichboden ausgestattet hatte. Der Mietvertrag sah vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Ferner sollte er vor dem Auszug nach seiner Wahl die fälligen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen oder die für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Beträge bezahlen. Der Vermieter verlangte nach dem Auszug des Mieters die Zahlung der Kosten für eine Grundreinigung des Teppichbodens in Höhe von rund %u20AC 10.000,00.
Der BGH gab dem Vermieter recht. Die Grundreinigung des Teppichbodens gehört zu den Schönheitsreparaturen, deren Ausführung vom Mieter geschuldet war. Der BGH stellt zwar klar, dass sich dies nicht unmittelbar aus § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung ergibt. Gleichwohl müsse man zumindest in Gewerberaummietverhältnissen nach Auslegung des Mietvertrages zu dem Ergebnis kommen, dass auch diese Grundreinigung vom Begriff der Schönheitsreparaturen erfasst wird. In der Begründung führt der BGH dazu aus, dass es sich bei den Schönheitsreparaturen nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinn, sondern um Maßnahmen zur Erhaltung eines entsprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung von Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs handelt. Ziel ist es, die Oberflächen in einen ansehnlichen Zustand zu versetzen. Für einen redlichen Mieter müsse daher klar sein, dass an Stelle des früher üblichen Streichens von Holzfußböden nunmehr Maßnahmen erforderlich sind, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führen. Der Verschönerung des Holzfußbodens durch Streichen entspricht nach Auffassung des BGH deshalb die gründliche Reinigung des Teppichbodens.
Die Entscheidung wirft auch eine Reihe von Problemen auf. So dürfte es in der Praxis nicht einfach sein zu entscheiden, was unter einer „gründliche Reinigung“ des Teppichbodens zu verstehen ist und wann diese fällig sein soll. Ferner stellt sich die Frage, ob die Entscheidung auch im Hinblick auf andere Böden wie Parkett oder Laminat anzuwenden sein wird. Schließlich bleibt abzuwarten, ob sich der für Wohnraummietverhältnisse zuständige 8. Zivilsenat dieser Entscheidung im Bereich des preisfreien Wohnraums anschließen wird.
Die Entscheidung ist unter anderem veröffentlicht in NZM 2009, S. 126.
Dr. Thomas Grabig
Franz & Schulkamp, Partnerschaft von Rechtsanwälten
Dorotheenstraße 37, 10117 Berlin
Telefon: 030/ 20 61 65 0
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2009-06-24
Schönheitsreparaturen Mietrecht Anwalt Rechtsanwalt Gewerbemietrecht
Teppichbodengrundreinigung gehört zu den Schönheitsreparaturen
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Zivilrecht, Mietrecht, Vertragsrecht, Baurecht, Grundstücksangelegenheiten, Handelsregister / Unternehmensangelegenheiten
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Der BGH hat in den letzten Jahren in einer Reihe von Entscheidungen festgestellt, dass verschiedene Klauseln in Mietverträgen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sind. Für den Mieter bedeutet dies, dass er nicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Vielmehr muss der Vermieter diese Leistungen erbringen und hierfür die Kosten tragen.
Einige Vermieter haben daraufhin versucht, die Folgen einer unwirksamen Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter einseitig durch eine Mieterhöhung zu kompensieren. Dem ist der BGH in zwei Entscheidungen entgegengetreten (Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/97 und Urteil vom 11.02.2009 – VIII ZR 118/07).
In beiden Fällen haben die Vermieter von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangt, die über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus noch einen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen vorsah.
Der BGH hat klargestellt, dass ein Anspruch des Vermieters auf einen solchen Zuschlag nicht besteht.
Einem entsprechendes Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht entgegen, dass nach der Vorschrift lediglich eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete in Betracht kommt. Eine darüber hinaus gehende Mieterhöhung ist vom Gesetz nicht gedeckt. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift soll dem Vermieter lediglich ermöglicht werden, im Rahmen eines Vergleichsmietsystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Die Berechtigung zur Mieterhöhung ergibt sich deshalb aus den Marktverhältnissen. Der von den Vermietern in den streitgegenständlichen Fällen begehrte Zuschlag orientiert sich hingegen an den Kosten für die Vornahme von Schönheitsreparaturen. Würde man dieses Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung der Mieterhöhung zulassen, würde das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen. Der Anspruch auf den begehrten Zuschlag lässt sich auch nicht durch eine Vertragsauslegung oder mit den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründen. Das rechtliche und wirtschaftliche Risiko, dass sich eine Klausel des Vertrages als unwirksam erweist, trägt der Verwender der Klausel. Dies ist regelmäßig der Vermieter.
Dem Vermieter steht somit für eine Anpassung der Miete nur der Weg einer einvernehmlichen Vertragsänderung offen. Einseitig kann er eine Mieterhöhung zur Kompensation einer unwirksamen Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht durchsetzen.
Die Entscheidungen sind veröffentlicht: NZM 2008, S. 641 und NZM 2009, S. 513
Dr. Thomas Grabig
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2009-06-24
Mietrecht Schönheitsreparaturen Mietvertrag Vergleichsmiete
Keine Mieterhöhung wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
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Die einstweilige Verfügung ist der übliche Verfahrensfortgang nach einer Abmahnung. Da das Verfahren einige Besonderheiten aufweist, hier die entsprechenden Erklärungen:
In den meisten wettbewerbs- namens- oder kennzeichenrechtlichen Streitfällen geht es primär um die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen. Im ersten Schritt werden diese Ansprüche durch eine Abmahnung außergerichtlich eingefordert. Werden die erhobenen Forderungen (strafbewehrte Unterlassung- und Verpflichtungserklärungen) nicht freiwillig oder nur unzureichend vom Abgemahnten abgegeben, stellt sich die Frage, wie ein Unterlassungsanspruch gerichtlich geltend gemacht werden kann. Grundsätzlich möglich ist die Einreichung einer Unterlassungsklage. Ein Urteil ist bei normalem Verfahrensgang allerdings frühestens in ein paar Monaten, nicht selten erst nach Jahren zu erwarten. Ein Urteil käme daher oft zu spät, um effektiven Rechtsschutz zu gewähren.
Eine Alternative bietet der vorläufige Rechtsschutz in Form einer einstweiligen Verfügung. Dieses Verfahren dient dazu ein Streitfall vorläufig (gemeint: bis zur Klärung durch die Hauptsache, also durch das Klageverfahren) zu regeln. Da das ganze Verfahren nur eine vorläufige Regelung darstellen soll, ergeben sich unter dem Gesichtspunkt eines möglichst effektiven Rechtsschutzes (= schneller Rechtsschutz) einige Besonderheiten:
Der Antragssteller bestimmt das Verfahren durch das Einreichen des Antrages maßgeblich.
Die meisten einstweiligen Verfügungen ergehen durch die Gerichte ohne mündliche Verhandlung innerhalb von wenigen Tagen. In diesen Fällen erfährt der Antragsgegner regelmäßig nichts von einem Antrag, d.h. er hat auch keine Möglichkeit sich im Verfahren zu äußern! Dies erscheint so manchem, der plötzlich per Gerichtsvollzieher eine einstweilige Verfügung überreicht bekommt, sehr bedenklich. Solche Überlegungen müssen aber hinter dem Anspruch auf die Gewährung effektiven d.h. schnellen Rechtsschutzes zurückstehen.
Glaubhaftmachung statt Beweis
Die Gewährung schnellen Rechtsschutzes erlaubt keine langwierigen Beweisaufnahmen. Daher müssen die Tatsachen, die den Anspruch begründen vorläufig nur glaubhaft gemacht werden. Der Begriff „glaubhaft" bedeutet hier einen geringeren Grad an Wahrscheinlichkeit, die ein Beweis erfordert. Die Mittel zu Glaubhaftmachung sind die Vorlage von Urkunden und die Versicherung an Eides statt. Daneben kommt die Vorlage von Kopien, Parteigutachten, etc. in Betracht. In einem Hauptsacheverfahren (Klage) müssen die glaubhaft gemachten Tatsachen, soweit Sie zwischen den Parteien streitig sind, bewiesen werden.
Eilbedürftigkeit des Antrags
Der Antragssteller kann innerhalb von wenigen Tagen einen Titel erlangen und dies bei bloßer Glaubhaftmachung seines Anspruchs in tatsächlicher Hinsicht. Ein solches Verfahren ist nur gerechtfertigt, wenn die Sache dies erfordert, also eine Dringlichkeit der Sache vorliegt. Die Dringlichkeit wird im Wettbewerbsrecht (§ 25 UWG) allerdings zugunsten des Antragsstellers vermutet. Diese Vermutung der Dringlichkeit ist widerlegbar. Von besonderer Bedeutung ist hierbei das Verhalten des Antragsstellers.
Wer als Antragssteller – nach positiver Kenntnis des Wettbewerbsverstoßes – oder nach erfolgter Abmahnung des Konkurrenten, längere Zeit zuwartet, bis er den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung stellt, zeigt damit, dass ihm die Sache selbst nicht eilig ist. Damit ist die Dringlichkeit widerlegt; der Antrag wird in der Regel abgelehnt. Die wichtige Frage, wie lange zugewartet werden kann, lässt sich nicht eindeutig beantworten. Hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an.
Als Faustregel gilt 4 Wochen Untätigkeit sind die Grenze. Liegen sachliche Gründe für ein Zuwarten vor, dann kommen auch wesentlich längere Zeiträume in Betracht.
Die Vermutung der Dringlichkeit kann auch aus objektiven Gründen entfallen, etwa wenn der Wettbewerbsverstoß nicht zeitnah wiederholt werden kann. Beispiel: Werbung aus Anlass des Millenniums.
Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache
Eine weitere Besonderheit, die sich aus dem Charakter der einstweiligen Verfügung als vorläufigen Rechtsschutz ergibt, ist das Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache. Würde beispielsweise die Freigabe einer Internet-Domain per einstweiliger Verfügung beantragt, so wäre dies eine endgültige Entscheidung, die dem eigentlichen Hauptsacheverfahren vorbehalten ist. Ein solches endgültiges Anliegen kann daher grundsätzlich nicht per einstweiliger Verfügung geltend gemacht werden. Eine Ausnahme gibt es aber auch hier: Eine endgültige Entscheidung muss bereits im einstweiligen Verfügungsverfahren ergehen, um effektiven Rechtsschutzes zu gewähren.
Verfügungsbeschluss des Gerichts
Die Entscheidung des Gerichts ergeht in der Praxis meist als Beschluss. Untersagt wird eine konkrete Verletzungshandlung unter Androhung von Ordnungsgeld oder Ordnungshaft.
Kosten
Bei einer erfolgreichen einstweiligen Verfügung hat der Antragsgegner die Kosten des Verfahrens zu tragen. Für die rechtsanwaltliche Vertretung wird eine 1,2 Verfahrensgebühr berechnet. Hinzukommt eine Gerichtsgebühr. Die Streitwerte beginnen bei Wettbewerbsstreitsachen in der Praxis meist ab 10.000 %u20AC! Für einen durchschnittlichen Wettbewerbsstreitfall werden meist 15.000 oder 20.000 %u20AC angenommen.
Bemessung des Streitwertes
Anhaltspunkte für die Bemessung des Streitwertes können sein: Der Wert, den die Sache für den Antragsteller aufgrund bereits investierter Kosten hat. Dringlichkeit und Bedeutung der Sache für den Antragssteller. Die Dauer und Intensität der Rechtsverletzungen durch den Antragsgegner. Die Bedeutung des Antragstellers, sein Umsatz, seine Stellung im Wirtschaftsleben bzw. sein Bekanntheitsgrad.
Rechtsmittel des Antragsgegners.
Nach der oft überraschenden Zustellung einer einstweiligen Verfügung stellt sich dem Antragsgegner die Frage, ob und wie er gegen die einstweilige Verfügung vorgehen kann. Zunächst ist festzuhalten, dass mit der Zustellung die einstweilige Verfügung regelmäßig vollzogen ist und daher befolgt werden muss, soll nicht die Festsetzung eines Ordnungsgeldes riskiert werden.
Widerspruch
Ist die einstweilige Verfügung ohne mündliche Verhandlung ergangen, dann gibt es die Möglichkeit Widerspruch einzulegen. Ein solcher Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung (wie beispielsweise im Falle eines Verwaltungsaktes). Auf Antrag kann das Gericht aber die Vollstreckung einstellen, bis über den Widerspruch entschieden ist. Zu entscheiden hat das Gericht, das bereits die einstweilige Verfügung erlassen hat. Eine höhere Instanz wird mit dem Widerspruch nicht erreicht. Da die Rechtsfragen bereits bei Erlass der einstweiligen Verfügung durch das gleiche Gericht geklärt wurden, kann nicht erwartet werden, dass eine andere Entscheidung ergeht, solange nicht der gegnerische Tatsachenvortrag in Frage gestellt werden kann.
Sinnvoll ist ein Widerspruch insbesondere, wenn die Vollziehung der einstweiligen Verfügung ausgesetzt oder eine Aufbrauchfrist für Werbematerialien erreicht werden soll.
Ebenso, wenn später Berufung eingelegt und damit ein höheres Gericht angesprochen werden soll.
Oder, wenn die Kostenlast aufgrund einer fehlenden Abmahnung ungerechtfertigt erscheint.
Der Widerspruch kann auf die Kostenentscheidung beschränkt werden.
Berufung
Erging die einstweilige Verfügung nach mündlicher Verhandlung oder wurde die einstweilige Verfügung nach eingelegtem Widerspruch bestätigt, dann kann Berufung eingelegt werden. Das Verfahren wird unabhängig von einem Hauptsacheverfahren fortgeführt. Eine Revision findet nicht statt.
Antrag auf Erhebung der Hauptsache
Da das einstweilige Verfügungsverfahren den Antragssteller begünstigt, kann der Antragsgegner den Antragssteller zwingen, die Hauptsache einzuleiten. Leitet dieser die Hauptsache (das Klageverfahren) nicht ein, dann kann der Antragsgegner die Aufhebung der einstweiligen Verfügung beantragen.
Antrag auf Aufhebung wegen geänderter Umstände
Ändern sich die tatsächlichen Umstände nach Erlass der einstweiligen Verfügung, so kann der Antragsgegner die Aufhebung beantragen. Dieser Antrag ist sinnvoll, wenn die einstweilige Verfügung ursprünglich rechtmäßig war, durch geänderte Umstände aber hinfällig geworden ist, und daher für die Zukunft aufgehoben werden soll. Wurde bereits Widerspruch oder Berufung eingelegt, können und müssen die geänderten Umstände in diesen Verfahren geltend gemacht werden.
Möglichkeiten des Antragsstellers
Wird eine beantragte einstweilige Verfügung ohne mündliche Verhandlung zurückgewiesen, dann kann der Antragssteller Beschwerde einlegen. Wird aufgrund der Beschwerde die einstweilige Verfügung nicht doch noch von der ersten Instanz erlassen, dann entscheidet das Beschwerdegericht (nächste Instanz) endgültig über die Beschwerde. Eine weitere Beschwerde findet nicht statt. Dem Antragssteller bleibt es aber unbenommen, die Hauptsache einzuleiten oder aufgrund neuen Tatsachenvortrages eine weitere einstweilige Verfügung zu beantragen.
Berufung
Wird die einstweilige Verfügung nach mündlicher Verhandlung zurückgewiesen, dann kann der Antragssteller Berufung einlegen. Auch hier entscheidet das Berufungsgericht letztinstanzlich.
Abschließende Klärung des Streitfalls
In der Praxis wird durch den einstweiligen Rechtsschutz oft eine abschließende Klärung des Streitfalls erreicht. Dies hat seinen Grund in folgender Überlegung: In vielen Streitfällen geht es um die Klärung von Rechtsfragen. Diese werden im einstweiligen Rechtsschutz nicht anders behandelt wie im Hauptsacheverfahren. Eine summarische Prüfung findet lediglich hinsichtlich der Tatsachen, nicht aber hinsichtlich der Rechtsfragen statt. Die aufgeworfenen Rechtsfragen werden in einem einstweiligen Verfügungsverfahren nicht anders behandelt, wie in einem normalen Klageverfahren. Sowohl im einstweiligen Rechtsschutz als auch im Hauptsacheverfahren sind die gleichen Gerichte und Kammern zuständig. Ist eine Rechtsfrage im einstweiligen Verfügungsverfahren durch die Instanzen geklärt, so kann nicht erwartet werden, dass die gleichen Kammern im Hauptsacheverfahren, die Rechtslage plötzlich anders beurteilen. Eine Einleitung der Hauptsache macht daher für die im einstweiligen Verfügungsverfahren unterlegene Partei nur Sinn, wenn der Streit um Tatsachen und nicht um Rechtsfragen geht.
18.06.2009
einstweilige Verfügung Abmahnung Wettbewerbsrecht Unterlassungserklärung
Die einstweilige Verfügung ist der übliche Verfahrensfortgang nach einer Abmahnung
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Roland C.
Vogt
Ohlsbach
Auf der Scherersmatt
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Handelsvertreter haben nach Beendigung ihres Vertragsverhältnisses einen sogenannten Ausgleichsanspruch gegen ihren Vertragspartner (Unternehmer) nach § 89 b Handelsgesetzbuch (HGB). Nahezu unbemerkt hat der Bundestag noch kurz vor Ende der letzten Legislaturperiode die gesetzlichen Voraussetzungen für diesen Anspruch geändert. Die Änderung ist am 05.08.2009 in Kraft getreten und dürfte vor allem den Handelsvertretern zugute kommen.
Bisher konnte der Handelsvertreter nach Beendigung des Vertragsverhältnisses einen Ausgleich nach § 89 b Abs. 1 HGB verlangen, wenn
1. dem Unternehmer aus der Geschäftsverbindung mit den vom Handelsvertreter geworbenen Kunden auch nach Vertragsbeendigung erhebliche Vorteile verbleiben;
2. dem Handelsvertreter in Folge der Vertragsbeendigung Provisionsansprüche aus Geschäften mit von ihm geworbenen Kunden entgehen und
3. die Zahlung eines Ausgleichs der Billigkeit entspricht.
Diese Voraussetzungen mussten nach herrschender Auffassung in Rechtssprechung und Literatur kumulativ vorliegen. Der Ausgleichsanspruch konnte zudem nicht höher sein, als der niedrigste Betrag, der sich im Rahmen der Ermittlung unter Ziffer 1. oder Ziffer 2. ergab. Sofern beispielsweise die entgangenen Provisionsansprüche nach Ziffer 2. gering waren, sind diese für die Höhe des Ausgleichsanspruchs maßgeblich gewesen, selbst wenn die Vorteile für den Unternehmer sehr groß waren.
Der EuGH hat in einer Entscheidung vom 26.03.2009 festgestellt, dass das Gesetz bzw. dessen Auslegung durch die deutschen Gerichte nicht mit der Richtlinie 86/653/EWG vom 18.12.1986 („Handelsvertreterrichtlinie“) in Übereinstimmung zu bringen ist. Diese Entscheidung ist der Grund für die Gesetzesänderung. Danach entsteht der Ausgleichsanspruch nun, wenn
1. dem Unternehmer aus der Geschäftsverbindung mit den vom Handelsvertreter geworbenen Kunden auch nach Vertragsbeendigung erhebliche Vorteile verbleiben und
2. die Zahlung eines Ausgleichs der Billigkeit entspricht, wobei eine Abwägung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen ist, in der auch die dem Handelsvertreter entgehenden Provisionen zu berücksichtigen sind.
Der neue Gesetzeswortlaut lässt die Möglichkeit offen, dass künftig der Ausgleichsanspruch die Provisionsverluste des Handelsvertreters übersteigt, selbst wenn diese Verluste geringer sind als die Vorteile des Unternehmers. Es wird sich zeigen, wie die Gerichte in Streitfällen künftig mit der geänderten Gesetzlage umgehen werden.
Dr. Thomas Grabig
Rechtsanwälte Franz und Schulkamp, Partnerschaft von Rechtsanwälten
09.10.2009
2009-10-09
Handelsrecht, Handelsvertreter,Provision,s
Handelsrecht, Neue Regelung zum Ausgleichsanspruch des Handelsvertreters
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Thomas
Grabig
Franz & Schulkamp Partnerschaft von Rechtsanwälten
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